
电梯广告、停车费、公共场地租金……这些小区“进账”有没有全额入账,一直是很多业主心中的疑问。从今天起,新版《上海市住宅小区公共收益管理办法》正式施行,对小区“钱袋子”的监管全面升级。
何为小区公共收益?简单来说是一切利用小区“共有部分”赚来的钱。电梯广告、地面停车费、快递柜占地费以及公共区域的摊位租金,这些收入在扣除税费和管理成本之后,剩下的钱都是“公共收益”。
根据规定,公共收益属于全体业主共有,物业或业委会应在每季度第一个月15日前,把上一季度的收支明细张贴在小区公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置,接受业主监督;如果要用公共收益新增设施设备,金额在5万元及以上的,必须经过工程审价和使用程序审核;此外,公共收益用于补充维修资金的比例不能低于50%。
在此之外,新规针对决策权和流程监管做了升级。
第一,新建公共收入监管账户制度。新规要求,一家物业公司开立一个全市统一的“公共收入监管账户”,每个小区分别设置账簿,小区的所有收入,必须直接存进去,专户专储,单独列账,从源头上杜绝资金被挪用或者“账外有账”的可能。
第二,前期物业不能再“重复收费”。以前,在业主大会成立前,物业常常从停车费等收益里扣除一笔“管理成本”。新规明确规定,除了税费,其他成本必须计入物业费里,不能再从公共收益里额外扣。这将避免小区在前期物业阶段被分钱。
第三,“钱怎么花”更灵活了。新规扩大了小区公共收益的使用范围,新增了购买房屋安全保险、聘请业委会秘书以及诉讼费等用途,更贴合小区的实际运转需求。
第四,业主监督更便捷。从今天起,通过手机“随申办”就能查到本小区、本楼栋的公共收益收支明细。业主有疑问的,业委会或物业应接待业主查询。
值得一提的是,本人在走访小区中发现,上海很多小区早已实行公共收益公示制度,只是公示明细不清,业主希望“钱能花得更加明白合理”。针对这个情况,这次新规引入了年度计划和一次性授权机制。一方面,业委会要提前制定下一年度的使用计划;另一方面,业主大会也可以通过管理规约“批量授权”,让业委会在额度内处理常规事务。这既保障了业主的决定权,又提高了效率,避免什么事都开一次业主大会。
从“物业代管”到“业主共管”,从“墙上公示”到“掌上查询”,新规本质上是把“知情权”和“决策权”还给了业主。当然,新规落地,关键在执行。想要自己小区的钱用到明处,需要业主一起监督;如何进一步完善资金使用效率,需要实操者在具体工作中反馈优化。
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